■周雪松
“我的情况比较特殊。买这套房子，我也没钱，那时比较年轻，想结婚用，但真正要结婚了，又觉得房子实在太远。”第一次买房对于胡景辉来说，多少有些不堪回首。痛下决心“斩掉”房子的胡景辉至今仍觉得“特别奇怪的是，我的房子竟然没有升值，非常见鬼！”
五一前夕，一个晴朗的上午，中国经济时报记者如约走进了胡景辉的办公室。那是位于北京平安大街的一幢普普通通的临街二层小楼，胡的办公室就在这座小楼中间。作为卖房炒股的地产圈人士，胡景辉的另外一个身份是一家颇具知名度的房产经纪公司副总裁。而我们的话题就是从房子开始的。
就在记者采访胡景辉的头一天，沪深股市再接再厉，上证指数终盘以3783.06点报收，再度刷新历史高点；深成指报收于10848.78点，同样刷新了历史最高记录。在股市尝到甜头的胡景辉更加坚定了做股东的信心。
“见鬼”的买房经历
尽管胡景辉反复强调说自己卖房炒股属于个别情况，“比较特殊”，但这还是引起了记者的浓厚兴趣。第一次与胡景辉面对面，没想到他竟然两次提到“见鬼”，胡景辉把自己当作了反面教材。
2001年7月，刚刚三十而立的胡景辉在北京第一次买房，他看中了位于北五环外杨闸地区一个叫做阳光华苑的精装修楼盘，在阳光华苑，胡景辉以5800元/平方米价格买下了一套110平方米的房子。胡景辉买房的目的十分明确——打算将这套房子留作结婚用。
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“总结这次房地产投资，对我个人来讲，确实是个失误。”买下结婚用的新房，对于每个人来说，本应是一件令人高兴的事情，但是这种喜悦的心情在胡景辉的心里并没有持续多久。“我不知道现在的年轻人买房子是不是存在这样一个冲动，在没有真正想好要不要结婚，也没有真正适合的对象，看到房价就盲目买房。”
但真正让胡景辉感到失误的原因，并不只是上面提到的一时冲动，而是主要来自于向银行还贷的压力。用胡景辉的话说，买了房以后，既没住也没出租，还赔了钱。
“我不想出租那套房子，你想，结婚的房子，你想出租给别人住吗？而我自己住又不可能。”胡景辉说，如果真的住在那儿，五环以外，就算每天开车，上下班差不多也得3个小时，这一点让他感觉到很恐怖。更为主要的是每年要交4万多块钱的月供，此外物业管理费、取暖费还要差不多五六千块钱，等于每等一年就要支出5万块钱成本。
胡景辉告诉记者，2001年，为买房子，他向银行贷了50万元，谈起月供，他马上联想到了一个最热门词汇——房奴。“月供简直就是噩梦。”胡景辉说自己比房奴还惨，因为房奴起码房子还住着，他没住，空着，确实有点太不划算，所以最后他还是决定把它“斩掉”。
需要一提的是，胡景辉选择将未来新婚用的房子买掉还有另外一层原因——那就是股市“大牛市”的到来。“从2002年开始，到去年五六月份结束，连续四年的熊市，在中国经济快速发展，GDP每年保持高增长这样一个大背景之下，股市却走了四年的熊市，我觉得将来股市的发展前景应是很不错的，包括全流通的问题解决了，这几年上市公司的质量也提高了，外资也进入了，未来两三年股市应该看好。”胡景辉说。
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接下来奇怪的是，今年春节前夕，当胡景辉把房子卖掉的时候他发现，他的房子在近年来房价持续上涨的情况下竟然没有升值。“谁说北京房价涨了？”胡景辉说，他的房子是63万多买的，57万卖的，买的时候价格是5800元/平方米，而出售时，只卖到了5200元/平方米。
“见鬼啊！买的人还特别问我，生怕我的房子有什么毛病！旁边的经纪人也跟我说这房子为什么比当初买的时候还便宜？！”胡景辉有些哭笑不得，他也感觉很纳闷，“不是说我故意卖得便宜，我觉得5年，按现在这个房价的涨势，我应该100万卖。”
失之东隅，收之桑榆
卖了房子以后，胡景辉归还了银行近41万元贷款，但实际上到他手上剩下也就16万元，他把这些钱全部投入了股市，主要买了3G概念的股票。在记者采访胡景辉前两天，由于临五一，他已将手中股票悉数卖出，全部空仓，仔细一算，总体来说，收益率在30％左右。
1995年毕业于北京大学、国际经济专业出身的胡景辉对股市有着特殊的感情，从2000年进入股市至今，在炒股方面，已形成了自己独特的风格，他基本坚持价值投资原则，只做中长线不做短线，胡景辉说是因为没时间每天去看个股和大盘走势，他倾向于选择一些基本面不错，整体行业前景看好，有大的宏观政策支持的股票中长期持有。“一年操作两三次就足够了”。在新一轮牛市行情中，胡透露说自己“选股选得还是很准”，去年他3元买进天津泰达，两进两出，同样有所斩获。
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如今胡景辉“摇身一变”从有房族变成了租房族，他在北京崇文门附近租住的房子，月租金3800元。“我原来那房子月供3500多元，加上取暖费、物业管理费，平均下来，一个月差不多将近4000元。”胡景辉说，如果不考虑将来房子归属，单从负担来讲，他现在每个月比原来还少一百来块钱，“虽然谈不上轻松，但是每月从我的收入里面付出同样的成本，我从五环外搬到了二环内。”关键是，将投资房产的钱投资股市，给他带来相对较高的收益。
“我现在并不是买不起房子，作为从业人员来讲，我觉得房价确实太贵、太高，我原来住的小区（崇文门附近），2002年、2003年开盘的商品房每平方米才卖6000多元，现在在那里买一套精装修的，一般都要差不多一万二三，这还算便宜的，贵的甚至到了一万五左右，从每平方米6000多元到15000元，这才短短几年时间！就不止翻番了，所以房价确实有一定泡沫因素存在。”
胡景辉认为，房地产投资从本质上来讲应该是一个中长期投资，如果是收租金，回报率在8％－6％，假设靠房价上涨收回成本，每年房价有个3％－5％的涨幅，这些都是正常的。但如果房地产投资变成了一种两三年之内就能翻番的投资，已背离了这种投资产品的属性。胡景辉告诉记者，他的一些同事和朋友，去年年底，就陆陆续续把房子卖了，有的买了基金，有的买了股票。
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“虽然我是干房地产的，但我不太喜欢房地产这种投资方式，进入、退出成本都很高。比如买一套房子，你要去选楼盘，然后要交定金，签合同，办按揭手续，最后办入住手续，还要验房等等，一大堆烂事儿。要卖的时候也很麻烦，时间比较长，成本比较高。买一套房子，各种税费、保险等加在一起，差不多要占总房款的5％。”胡景辉说，现在投资收租型房产如果把装修、配家具家电、空置成本等所有因素都考虑进去，其实跟存银行差不多，而未来设若开征物业税，贷款买房甚至可能还不如把钱存在银行。
“股市进入和退出都比较方便，打个电话就解决了（买了或卖了），一两分钟的事情，房产交易，不仅成本高，也费事得多。”胡景辉介绍说，他卖出的上述房子，其实从去年过完五一就开始通过中介挂牌，不过，等拿到全部的钱，已经是去年年底了。他说，从签订合同到拿到钱或房子，平均要一个月时间，加上挂牌，房产交易则平均要一个半月到两个月时间。
对于全民炒股现象，胡景辉认为当前股市出现文盲也去开户显然是不对的。但当前股市热在一定程度上还可以理解，毕竟股市走过了与中国经济背道而驰的四年漫长熊市，股市再维持两三年的牛市，应该没有问题；房地产市场虽然机会还有，但再次出现2003年以来的暴涨则几乎不可能。 本问来自中国创业信息理财网 www.info-zg.com
“房地产市场会逐渐降温，两三年后房价可能出现下降。所以，就目前这种情况来讲，我个人认为做房东不如做股东。”在股市尝到甜头的胡景辉更加坚定了做股东的信心，胡景辉最后对记者表示，他最近正在寻找机会，准备再度进入股市淘金。
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